Rechtsprechung

Der OGH zur Abgrenzung der Erhaltungspflicht zwischen Vermieter und Mieter

Der Oberste Gerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 24.03.2009, 5 Ob 17/09z, sich ausführlich mit der seit der berühmten "Klauselentscheidung" strittigen Abgrenzung zwischen der Erhaltungspflicht des Vermieters einerseits und des Mieters/der Mieterin andererseits auseinandergesetzt. Im Unterschied zur früheren Entscheidung des 10. Senates kommt nun der 5. Senat des Obersten Gerichtshofs, der Mietrechtssenat, zu einem anderen Ergebnis: Die Erhaltungspflicht des Vermieters sei in § 3 Abs 1 MRG abschließend geregelt.
Eine subsidiäre Geltung des § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB komme nicht in Frage. Im konkreten Falle ging es um die Frage, wer für die Kosten der notwendigen Anschaffung einer neuen Heiztherme während aufrechtem Mietverhältnis aufzukommen hat. Der OGH überband die Pflicht der MieterIn.
Auch wenn diese Entscheidung vom Fachsenat des OGH stammt, welcher sich sehr ausführlich mit der bekannten Problematik auseinandersetzt, so dürfen dennoch keine voreiligen Schlüsse gezogen werden. Zunächst ist denkbar, dass andere Senate ähnlich gelagerte Fälle anders entscheiden, wie dies in der Vergangenheit bereits der Fall war. Auch ist zu beachten, dass die nun vorliegende Entscheidung einen Sachverhalt betraf, welcher zur Gänze unter das Mietrechtsgesetz viel. Im Teilanwendungsbereich des MRG bzw bei Vollausnahme wird ein vergleichbarer Sachverhalt anders zu entscheiden sein. Die Bedeutung der vorliegenden Entscheidung ist zwar erheblich, jedoch nicht zu überschätzen.

Schließlich kommt hinzu, dass der für den Konsumentenschutz zuständige Bundesminister Hundstorfer bereits angekündigt hat, für eine Änderung der gesetzlichen Bestimmungen zu Gunsten der Mieter eintreten zu wollen.

 

Der OGH zur Selbstverwaltung im Wohnungseigentum

In einer aktuellen Entscheidung (OGH, 3.7.2007, 5 Ob 25/07y) hat der OGH - soweit ersichtlich erstmals - zum Umfang der Selbstverwaltung durch Wohnungseigentümer Stellung genommen. Im Anlassfall wurde in einer kleinen WE-Anlage von der Mehrheit einem einzelnen Wohnungseigentümer die Abrechnung und Verwaltung der Hauskonten übertragen, zumal (bisher) kein Verwalter bestellt war. Die Minderheit hat den Mehrheitsbeschluss angefochten.

Der OGH führt dazu aus, dass gemäß § 18 Abs. 2 (Abs. 3 idF WRN 2006) WEG 2002 die Eigentümergemeinschaft vom Verwalter vertreten wird, wenn einer bestellt ist, ansonsten durch die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer. Es hieße die "Möglichkeit der Selbstverwaltung und -vertretung unnötig erschweren, wenn zur Erledigung jeder Detailaufgabe immer die (eine) Mehrheit der Wohnungseigentümer handeln und für die Eigentümergemeinschaft auftreten müsste. Ein solches Verständnis des Vertretungsrechts würde praktisch schlichtweg immer eine Verwalterbestellung erzwingen und die Möglichkeit der Vertretung der Eigentümergemeinschaft durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer geradezu ausschließen. Es ist daher mit der wohl hL davon auszugehen, dass das Konzept des Vertretungsrechts des § 18 Abs. 3 WEG 2002 (idF WRN 2006) im Grunde zwar als abschließende Regelung zu verstehen ist. ...Die Möglichkeit einer Beauftragung (Bevollmächtigung) eines Dritten bzw eines Wohnungseigentümers durch die Eigentümergemeinschaft (erteilt von der Mehrheit der Wohnungseigentümer) zu deren Vertretung in ganz bestimmten, eng begrenzten Tätigkeitsbereichen wird durch § 18 Abs. 3 WEG 2002 (idF WRN 2006) aber nicht ausgeschlossen und ist geradezu erforderlich, um überhaupt die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit der Selbstverwaltung und -vertretung der Eigentümergemeinschaft zu ermöglichen."

(Dr. Joachim Tschütscher war an diesem Verfahren beteiligt)

 

Der Verwalter haftet für sein Verhalten beim Zustandekommen eines rechtswidrigen Beschlusses und die dadurch ausgelösten Kostenfolgen.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist gesetzlich verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit zu befolgen, soweit sie nicht gesetzwidrig sind. Er gilt als Sachverständiger iS des § 1299 ABGB und hat für die Kenntnis des Wohnungseigentumsgesetzes einzustehen. Er darf daher nicht über einen Gegenstand abstimmen lassen, wenn klar ist, dass der Beschluss rechtswidrig wäre. Ein gesetzwidriger Beschluss darf vom Verwalter auch nicht umgesetzt werden.

Wirkt ein Verwalter am Zustandekommen eines gesetzwidrigen Beschlusses mit und setzt er diesen in der Folge auch um, hat er für die daraus entstehenden Folgen als Schadenersatz einzustehen. Er haftet insbesonders jenem Wohnungseigentümer für die Verfahrens- und Anwaltskosten, die diesem durch die gerichtliche Anfechtung des gesetzwidrigen Beschlusses entstanden sind.

Verfahren von Mag. Mathias Kapferer beim BG Innsbruck (28 C 491/05f), bestätigt durch das LG Innsbruck (31.01.2006, 4 R 7/06t).